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A $ 90 bilhões de dívida de onda Mostra Rachaduras no boom imobiliário EUA

(Bloomberg) -Um $ 90 bilhões onda de amadurecimento hipotecas comerciais, restos de dívida do boom de empréstimos 2007, é pôr a nu os elos fracos no mercado imobiliário EUA.

Está ficando mais difícil para os proprietários que contam com dinheiro emprestado para encontrar novos empréstimos para pagar os antigos, levando a previsões de inadimplência mais elevados. Lenders ter começado choosier sobre quais os edifícios que vão financiar, preocupado com os preços superaquecidos para propriedades de hotéis para shopping centers, e os valores recordes para edifícios de escritórios em cidades como Nova York. as taxas de juros crescentes e restrições regulamentares para bancos também estão aumentando as chances de que os mutuários vão vir acima do short quando é hora de refinanciar.

“Há muito mais empréstimos problemáticos lá fora do que as pessoas pensam”, disse Ray Potter, fundador da R3 Funding, uma empresa sediada em Nova York que organiza o financiamento para os proprietários e investidores. “We9rsquo; re não vai ver um enorme acidente, mas haverá mais perdas do que as pessoas estão esperando.”

Os vencedores e perdedores de uma recuperação imobiliário torto será cimentado como os últimos vestígios da dívida pré-crise limpar o sistema. Embora os valores do arranha-céus de Manhattan subiram 50 por cento acima do pico de 2008, os preços de edifícios de escritórios suburbanas ainda definham 4,8 por cento abaixo, de acordo com um índice de Investors Service Moodys e reais mutuários Capital Analytics Inc. segurando imóveis comerciais fora das grandes áreas metropolitanas estão agora sentindo o aperto como eles tentam obter financiamento fresca, disse Potter.

A taxa de inadimplência de hipotecas comerciais que foram empacotados em títulos está prevista para subir em até 2,4 pontos percentuais, para 5,75 por cento em 2017, revertendo vários anos de declínio, como proprietários lutam com empréstimos vencidos, de acordo com a Fitch Ratings. Isso prepara o palco para perdas obrigacionistas.

Banks vendeu um recorde de US $ 250 bilhões em títulos comerciais garantidos por hipotecas a investidores institucionais em 2007, e os padrões de empréstimo laxistas habilitado proprietários em todo os EUA para selar edifícios com grandes pilhas de dívida. Quando os mercados de crédito congelaram no ano seguinte, analistas de Wall Street advertiu de um cataclismo, com US $ 700 bilhões em hipotecas comerciais estabelecidos para amadurecer ao longo da próxima década.

“Nas profundezas do pânico, foi apenas isso: pânico”, disse Manus Clancy, diretor-gerente da Trepp LLC, uma firma que rastreia dívida comercial-hipoteca. “Isso fez com que futuras expectativas das pessoas extremamente baixa. as taxas de juros extremamente baixas durante os últimos quatro ou cinco anos ter perdoado um monte de pecados “.

O mercado CMBS rugiu de volta após um desligamento de 16 meses, e os credores se chocou com imobiliário como um antídoto para acanhado retornos para outros investimentos. Os empréstimos baratos ajudou a impulsionar os valores de propriedade para níveis recordes em grandes cidades como Nova York e San Francisco, aliviando preocupações sobre a montanha de dívidas a vencer.

Crédito para os proprietários voltou a ser escassa em alguns bolsos. Os custos de empréstimos saltaram após a eleição surpresa do presidente Donald Trump, e empresas de Wall Street estão sendo mais cautelosos à medida que novos regulamentos chutar obrigando-os a deter uma participação nas hipotecas que vendem off. Outros credores estão cortando nos compromissos relativos aos tipos de propriedade e os locais onde os problemas ficaram mais difíceis de ignorar.

Os credores estão tendo uma visão cada vez mais fraca de propriedades de varejo - especialmente shoppings - como o crescimento do e-commerce come em vendas em lojas de tijolo e argamassa. Malls tendem a ter taxas de perda mais elevadas do que outros tipos de propriedade depois de um padrão, aumentando o estigma para os credores, de acordo com Lea Overby, analista da Morningstar Credit Ratings LLC.

Quando shoppings “começam a ir ladeira abaixo, se nada for feito para desviar o barco, eles despencar”, disse Overby. “O destino de alguns desses centros é muito, muito incerto.”

The Sunset Mall, em San Angelo, Texas, adicionou um campo de golfe glow-in-the-dark mini-em junho, parte de uma tendência nacional de varejistas que tentam atrair clientes com experiências que não podem encontrar online. No entanto, quando uma hipoteca de US $ 28 de milhões vieram devido em dezembro, o mutuário não poderia refinanciar-lo, de acordo com dados compilados pela Bloomberg. A dívida, parte de um acordo de títulos vendidos pelo Citigroup Inc. e Deutsche Bank AG, em março de 2007, foi entregue a uma empresa especializada em empréstimos problemáticos.

Uma história semelhante está jogando para fora em um 82.000 pés quadrados (7.600 metros quadrados) complexo de escritórios suburbano em Norfolk, Virginia, cujos inquilinos incluem empresas de serviços de cuidados de saúde. O mutuário parou de fazer pagamentos em um empréstimo de US $ 20 milhões, que vem devido próximo mês e não pode refinanciar a dívida, dados da Bloomberg mostram.

Representantes para os donos das propriedades não respondeu a telefonemas pedindo comentários sobre os empréstimos.

Os senhorios que possuem edifícios de alto perfil em grandes cidades estão se saindo melhor. Às 5 da Times Square, a sede Manhattan para Ernst & Young LLP, os proprietários estão perto de garantir um empréstimo de cinco anos para pagar $ 1 bilhão em dívida que vencem em março, de acordo com Scott Rechler, diretor executivo da RXR Realty, que possui 49 por cento do edifício. RXR adquiriu sua participação na torre de 39 andares logo após o edifício foi vendido ao investidor imobiliário David Werner por US $ 1,5 bilhões em 2014.

“Estamos actualmente a rever folhas de prazo a partir de um número de instituições e esperar para resolver em um credor dentro de uma semana ou assim”, disse Rechler.

Alguns mutuários erodia parede a maturidade por se aposentar suas hipotecas precoce, a fim de tirar proveito das taxas de juro ultra-baixos. Ao mesmo tempo, os proprietários com as propriedades mais fracas já tiver cumprido, reduzindo ainda mais o conjunto de empréstimos que precisam ser refinanciada. A parede de vencimento foi reduzido a cerca de US $ 90 bilhões de US $ 250 bilhões em 2008, segundo dados da Morningstar. A empresa estima que cerca de metade dos empréstimos restantes terão dificuldade de refinanciamento.

S&analistas P prevêem que cerca de 13 por cento dos empréstimos imobiliários a vencer acabará por padrão, acima dos 8 por cento nos últimos dois anos, de acordo com Dennis Sim, um pesquisador da empresa. Esse é o seu caso base, mas a taxa de inadimplência poderia ser maior, ele disse.

“Há uma série de ventos contrários atualmente - com o aumento da taxa de juro, com a nova administração nos próximos, e também o risco de retenção”, disse Sims. “Esses três fatores curinga também poderia desempenhar um papel em como alguns dos empréstimos de melhor desempenho são capazes de refinanciar ou não.”



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